Kentsel dönüşüm, binanızın güvenliğini ve mülkünüzün değerini aynı anda artırabilecek önemli bir süreçtir. Ancak resmî adımlar, malik kararları ve sözleşmeler doğru yönetilmezse süreç uzayabilir. Bu rehberde, riskli yapı tespitinden yeni dairenizin anahtarını teslim almaya kadar tüm aşamaları sade bir dille anlattık.
Kısaca
- Yasal dayanak: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun.
- Başlangıç: Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşun yaptığı riskli yapı tespiti.
- İtiraz süresi: Tespitin tebliğinden itibaren 15 gün.
- Karar yeter sayısı: 2023 değişikliğiyle hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu.
- Destekler: Şartları sağlayanlara kira yardımı; harç ve vergi istisnaları.
- Toplam süre: Genellikle 18–30 ay (bina büyüklüğü ve uzlaşma hızına bağlı).
Kentsel dönüşüm nedir, kimleri kapsar?
Kentsel dönüşüm; ekonomik ömrünü tamamlamış veya deprem gibi afetlerde yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyan yapıların, güncel yönetmeliklere uygun yeni yapılarla yenilenmesidir. Riskli yapı tespiti yapılan bir binanın tüm malikleri ve bu binada oturan kiracılar süreçten doğrudan etkilenir.
Süreç tek bir bina için başlatılabileceği gibi, Bakanlık kararıyla belirlenen riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında daha geniş ölçekte de uygulanabilir. Bu rehber, en sık karşılaşılan durum olan tek bina (parsel bazlı) dönüşümü esas alır.
Adım 1: Ön değerlendirme ve bilgi toplama
İlk adım, binanın mevcut durumunu ve yasal çerçevesini netleştirmektir. Bu aşamada şunlar derlenir:
- Tapu kayıtları, malik listesi ve hisse oranları,
- Parselin güncel imar durumu ve emsal hakkı,
- Binanın yapım yılı, varsa ruhsat ve proje bilgileri,
- Malikler arasındaki genel eğilim ve beklentiler.
Yadez Mühendislik olarak bu aşamada binayı ücretsiz olarak yerinde inceliyor, hak sahiplerine sürecin haritasını çıkaran bir bilgilendirme toplantısı düzenliyoruz.
Adım 2: Riskli yapı tespiti başvurusu
Binanın riskli olup olmadığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca belirlenir. Maliklerden birinin başvurusu yeterlidir; diğer maliklerin onayı gerekmez. Tespit masrafları başvuran malik tarafından karşılanır.
İnceleme sırasında binadan beton karot numuneleri alınır, donatı durumu tespit edilir ve yapının taşıyıcı sistemi analiz edilir. Ayrıntılar için Riskli Yapı Tespiti Nedir, Nasıl Yapılır? yazımızı okuyabilirsiniz.
Adım 3: Raporun onayı ve tapuya şerh
Lisanslı kuruluşun hazırladığı rapor, ilgili il müdürlüğü tarafından incelenip onaylanır. Onayın ardından tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir ve durum maliklere tebliğ edilir. Tespit sonuçlarını e-Devlet üzerinden de sorgulayabilirsiniz.
Adım 4: İtiraz hakkı
Malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ve uzmanlardan oluşan teknik heyetlerce incelenir. İtiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir.
Adım 5: Kat malikleri toplantısı ve karar
Tespit kesinleştikten sonra malikler, binanın yeniden yapımı için bir araya gelir. 2023 yılında yapılan kanun değişikliğiyle bu karar, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilmektedir (önceki düzenlemede üçte iki çoğunluk aranıyordu).
Karara katılmayan maliklere karar usulüne uygun şekilde bildirilir. Anlaşma sağlanamayan maliklerin payları için kanunda öngörülen açık artırma usulü uygulanabilir. Bu aşama hukuki hassasiyet taşıdığından tutanakların eksiksiz ve doğru tutulması önemlidir.
Uzlaşmayı hızlandırmanın en etkili yolu, her malikin yeni bağımsız bölümünü (kat, cephe, metrekare) baştan net olarak görebilmesidir. Bu nedenle fizibilite çalışmasını karar toplantısından önce paylaşıyoruz.
Adım 6: Müteahhit seçimi ve sözleşme
Doğru müteahhit seçimi, sürecin en kritik kararıdır. Değerlendirme yaparken şunlara dikkat edin:
- Geçerli yapı müteahhitliği yetki belgesi ve tamamlanmış proje referansları,
- Finansal güç ve sunulan teminatlar,
- Teknik şartnamenin ayrıntı düzeyi ve şeffaflığı,
- Hak sahipleriyle iletişim ve raporlama taahhüdü.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmede bulunması gereken maddeler için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken 10 Madde rehberimizi inceleyin.
Adım 7: Tahliye, kira yardımı ve yıkım
Sözleşmenin ardından elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri kapatılır ve bina tahliye edilir. Şartları sağlayan malik ve kiracılar, Bakanlık tarafından sağlanan kira yardımı için başvurabilir; tutarlar dönemsel olarak güncellenir. Yıkım; gerekli izinler alınarak, iş güvenliği ve çevre önlemleri eksiksiz uygulanarak yapılır.
Adım 8: Proje, ruhsat ve inşaat
Zemin etüdü, mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanarak belediyeye sunulur ve yapı ruhsatı alınır. İnşaat, yapı denetim kuruluşunun kontrolünde ve sözleşmedeki iş programına uygun olarak yürütülür. Bu aşamada hak sahiplerine düzenli ilerleme raporu sunulması güveni artırır.
Adım 9: İskân, tapu ve teslim
İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izni (iskân) alınır, kat mülkiyetine geçilir ve yeni tapular hak sahiplerine verilir. Teslimde projeler, test raporları, garanti belgeleri ve Enerji Kimlik Belgesi’ni içeren bir teslim dosyası da sunulmalıdır.
Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?
| Aşama | Tahmini süre |
|---|---|
| Ön değerlendirme ve riskli yapı tespiti | 3–8 hafta |
| Onay, tebligat ve itiraz süresi | 3–6 hafta |
| Malik kararı ve sözleşme | 1–4 ay |
| Tahliye, yıkım, proje ve ruhsat | 2–4 ay |
| İnşaat | 12–20 ay |
| İskân ve tapu | 1–3 ay |
Süreler; bina büyüklüğü, malik sayısı, imar durumu ve belediye iş yüküne göre değişebilir.
Sık yapılan hatalar
- Fizibilite görmeden yalnızca paylaşım oranına göre karar vermek,
- Noter dışında, adi yazılı sözleşme imzalamak,
- Teknik şartnamede “muadili” gibi belirsiz ifadelere izin vermek,
- Teminat ve aşamalı tapu devri maddelerini sözleşmeye eklememek,
- Kira yardımı başvurusunu zamanında yapmamak.
Yadez Mühendislik nasıl yardımcı olur?
Kentsel dönüşüm sürecini hak sahipleri adına uçtan uca yönetiyoruz: ön inceleme, riskli yapı başvurusu, malik toplantıları, şeffaf fizibilite, noter onaylı sözleşme, kira yardımı koordinasyonu, ruhsat, inşaat ve tapu teslimi. Binanız için ücretsiz ön değerlendirme talep edebilir veya kentsel dönüşüm hizmetimizi inceleyebilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceğinden, işlem yapmadan önce güncel düzenlemeleri kontrol etmenizi ve uzman desteği almanızı öneririz. Son güncelleme: .
