Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki ilişkinin anayasasıdır. Yıllar sürecek bir sürecin güvencesi bu belgededir. Aşağıda, imzalamadan önce mutlaka kontrol etmeniz gereken 10 maddeyi derledik.
Kısaca
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
- Paylaşım oranı ve bağımsız bölüm listesi kat, cephe ve metrekareyle tanımlanmalıdır.
- Teslim süresi, gecikme cezası ve teminatlar açıkça yazılmalıdır.
- Malzemeler marka ve modeliyle teknik şartnamede belirtilmelidir.
- Tapu devri, inşaatın ilerleme seviyesine bağlı olarak aşamalı yapılmalıdır.
1. Resmî şekil: noterde düzenleme şeklinde sözleşme
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz devrini (satış vaadini) içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı veya yalnızca “onaylama” şeklinde yapılan sözleşmeler, ileride geçersizlik tartışmalarına yol açabilir.
2. Tarafların ve taşınmazın eksiksiz tanımı
Tüm malikler, hisse oranları, ada-parsel bilgileri ve müteahhidin unvanı ile yetki belgesi bilgileri sözleşmede açıkça yer almalıdır. Eksik bir malik, ileride tüm süreci kilitleyebilir.
3. Paylaşım oranı ve bağımsız bölüm listesi
“%50–%50” gibi genel bir oran yeterli değildir. Hangi dairenin hangi malike ait olacağı; kat, cephe, oda sayısı ve net/brüt metrekare tanımıyla birlikte bir ek liste halinde belirtilmelidir. Varsa dükkân, otopark ve depo payları da unutulmamalıdır.
4. Teslim süresi ve gecikme cezası
İnşaatın başlangıç tarihi (genellikle ruhsat tarihi), toplam süre ve teslim tarihi net olmalıdır. Gecikme halinde her ay için ödenecek cezai şart ile mücbir sebep sayılacak durumlar da açıkça tanımlanmalıdır.
5. Teknik şartname ve malzeme listesi
Beton sınıfı, donatı, yalıtım, doğrama, seramik, vitrifiye, mutfak dolabı, kombi, asansör gibi tüm kalemler marka, model ve kalite sınıfıyla yazılmalıdır. “Veya muadili” ifadesi kullanılacaksa muadilin kimin onayıyla belirleneceği tanımlanmalıdır.
6. Teminatlar ve aşamalı tapu devri
Müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin tapuları, inşaatın ilerleme seviyesine bağlı olarak aşamalı şekilde devredilmelidir (ör. kaba inşaat, ince işler ve iskân aşamaları). Ayrıca banka teminat mektubu gibi güvenceler talep edilebilir.
7. Kira yardımı ve kira bedeli ödemesi
Bakanlığın sağladığı kira yardımının yanında, müteahhidin inşaat süresince hak sahiplerine kira bedeli ödeyip ödemeyeceği, tutarı, ödeme günü ve artış koşulları sözleşmede yer almalıdır.
8. Masraflar, harçlar ve vergiler
Proje, ruhsat, yapı denetim, abonelik, iskân ve tapu masraflarının hangi tarafça karşılanacağı tek tek yazılmalıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde uygulanan harç ve vergi istisnaları da dikkate alınmalıdır.
9. Devir yasağı ve fesih koşulları
Müteahhidin sözleşmeyi arsa sahiplerinin onayı olmadan üçüncü kişilere devredemeyeceği belirtilmelidir. İnşaatın uzun süre durması, iş programından ciddi sapma veya teminatların sağlanmaması gibi durumlarda fesih hakkı ve sonuçları tanımlanmalıdır.
10. İskân, ayıp sorumluluğu ve uyuşmazlık çözümü
Müteahhidin iskân belgesini alma yükümlülüğü, teslim sonrası ayıplardan sorumluluğu ve garanti kapsamı yazılmalıdır. Olası uyuşmazlıklarda başvurulacak yol (arabuluculuk, yetkili mahkeme) da sözleşmede belirtilmelidir.
İmzadan önce hızlı kontrol listesi
| Kontrol | Neden önemli? |
|---|---|
| Noterde düzenleme şeklinde mi? | Sözleşmenin geçerliliği |
| Bağımsız bölüm listesi ekte mi? | Paylaşım anlaşmazlıklarını önler |
| Gecikme cezası tutarı yazılı mı? | Teslim tarihini güvenceye alır |
| Malzemeler marka-modeliyle tanımlı mı? | Kalite standardını korur |
| Aşamalı tapu devri var mı? | Hak sahibini finansal riske karşı korur |
| Masraf paylaşımı net mi? | Sürpriz maliyetleri önler |
Yadez Mühendislik yaklaşımı
Hak sahipleriyle çalıştığımız tüm projelerde sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapıyor; bağımsız bölüm listesini, teknik şartnameyi ve aşamalı tapu devrini sözleşmenin ayrılmaz eki haline getiriyoruz. Sözleşme taslağımızı imzadan önce kendi avukatınızla incelemenizi öneriyoruz. Sorularınız için bizimle iletişime geçin.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceğinden, işlem yapmadan önce güncel düzenlemeleri kontrol etmenizi ve uzman desteği almanızı öneririz. Son güncelleme: .
